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“改革試管”蛇口再出發 盤活工業區價值
“改革試管”蛇口再出發盤活工業區價值
早期1.24平方公裡，現在也隻有10.85平方公裡的蛇口工業區(下稱“蛇口”)是曾聞名全國又逐漸光環暗淡的一片區域。
“這麼小一塊土地上，產生多大的經濟價值我覺得都是有限的，蛇口最重要的意義是做瞭中國改革開放的窗口。”蛇口工業區有限公司總經理楊天平在接受《第一財經日報》記者專訪時說。
媒體曾以改革試管的“破碎”來描述蛇口困境。現實的問題是，最先開放的蛇口也最先遇到轉型問題，產業結構如何升級和調整，這是中國成千上萬個開發區正在面臨或即將面臨的問題。
2009年，“再造新蛇口”成為蛇口自己提出的新命題。為瞭解好這道沒有經驗可循的題目，蛇口已探索瞭5年多時間。盡管其主政者說蛇口仍處於再出發的開始階段，但這五年來的探索至少可以給出一些答案。
“再造新蛇口”的頂層設計
改革開放初期的蛇口極具魅力，是有志青年尋找夢想的地方。楊天平就是第一批被蛇口工業區的締造者、創始人袁庚從北京選拔到蛇口來的34個大學生之一，也是蛇口幹部培訓班第二期學員。
當時為他們培訓的還包括現任香港特首梁振英，那時梁振英是測量師，最早把“土地是商品”的概念帶進內地。
蛇口曾經就像一個自成一體的“獨立王國”，政企合一，擁有稅收征管、土地規劃、項目審批等權限，直到後來被深圳市收回，成為純粹的企業。
蛇口用實際行動為當時年輕而迷茫的中國探索瞭一條改革開放之路，提出“時間就是金錢，效率就是生命”的口號，率先推行工程招投標、幹部人事制度、勞動用工制度、城市居民住房制度、社會保障制度等改革試驗，蛇口也成為深圳單位面積產生知名企業最多的一片土地。
包括深圳在內的4個經濟特區、14個沿海開放城市以及上海浦東、天津濱海等國傢級新區的相繼出現，蛇口因此面臨難題，“當年獨領風騷，一馬當先，後來萬馬奔騰瞭，蛇口的使命真的完成瞭嗎？”楊天平說，2009年蛇口提出瞭“再造新蛇口”的口號，其含義是在中國經濟增長方式轉變的大背景下進行產業升級，重新定義蛇口，改變工業區的印象，升級為一個全新的商業區。
那時候，在蛇口生長、生活很多年的工業企業大部分面臨土地租約到期、成本上升的問題。這些工廠對這一地區的財務貢獻和產值貢獻很低。於是，搬離蛇口，成為一種無奈之選。
“企業搬遷後，蛇口會不會出現產業空心化的問題？”楊天平說，為瞭實現轉型升級，蛇口通過邀請咨詢機構對周邊產業結構、產業背景、產業基礎進行瞭分析和診斷，確定瞭三個比較適合蛇口未來發展的產業——網絡信息、科技服務和文化創意產業，並形成厚厚一本產業規劃，此後的發展則是按照當時的規劃在發展中調整。
經過幾年發展，蛇口信息化水平迅速趕上來，其代表之一就是打造瞭在南山乃至深圳頗有代表性的“蛇口網谷”。
蛇口網谷是在工業廠房拆除後建成的辦公樓，這些廠房都是蛇口當年的知名企業如寶耀、華益鋁廠、海虹油漆、神威電子等。目前第三期辦公樓正在建設中，前兩期以四五層低密度建築為主，已入駐300多傢企業，以電子商務、移動互聯網和物聯網企業為主。
楊天平說，這片土地的單位產值已從2000元增加到4萬元。一些企業從南山區的科技園區搬到蛇口網谷，因租售情況火爆，還曾經出現企業讓南山區領導寫條子要求入駐的情況。
楊天平對本報記者說，蛇口網谷的企業多是初創期企業，雖然初期資金收益不會太高，但蛇口一直以來的發展路徑讓我們更看重長遠，企業成長瞭，對整個蛇口工業區帶來的影響並非租金可以衡量。
一位研究深圳區域經濟的專傢對本報說，這就是蛇口工業區和政府主導的工業園區的發展思路的區別。目前，政府主導的園區更多的是盯著世界五百強大企業，更看重的是給當地政府帶來的稅收、GDP以及政績的收益，也更看重短期經濟效益，這跟政府官員通常隻有五年或十年的任期有直接關系。
核心競爭力是服務和配套能力
“蛇口網谷總占地面積28萬平方米，容積率不高，要保持合適的空間尺度，不能給辦公的人壓抑感。”蛇口工業區有限公司總經理助理陳明剛對《第一財經日報》記者說。
陳明剛是蛇口網谷的運營者和最初設計者，他說，一個園區最核心的競爭力不是樓蓋得多漂亮，產業多高端，而在於服務和配套能力。
蛇口網谷的產業轉變之後，園區內人口結構也由工廠藍領變為80、90後白領。“光靠跟他忽悠發揚艱苦奮鬥是沒有用的，環境和配套都要跟著轉型。”逐漸地，為這些人提供延展性的服務成為陳明剛關心的問題，“要讓白領們覺得在蛇口工作是幸福的，他們才會願意留在這裡。”
首先需要解決的是白領們的居住問題。在蛇口最有名的白領配套公寓是由招商局打造的“壹間公寓”。除瞭壹間公寓外，還有更便宜的人才公寓作為配套，加上蛇口工業區三十年沉淀下來的其他居住區，在蛇口工作的白領想要找到離公司不遠的合適居所並非難事。
一位蛇口網谷的企業負責人對本報記者說，企業原來在高新園區辦公，居住和工作地離得比較遠，搬到蛇口以後，很多員工開始在蛇口買房或租房。“員工心定瞭，老板的心自然也會更安定。”
有瞭住的地方，陳明剛覺得還要給這些精力旺盛、閑不住的年輕人找一些活動。他說，年輕人追求玩得有文化，從1月到12月都會搞活動。比如，幾個月前剛搞瞭一場蛇口版的“非誠勿擾”，引來5000多人報名，第一場就促成瞭14對單身男女。
陳明剛還考慮把一些體育賽事的運營商引到蛇口，和國內知名的話劇導演談小劇場合作，做國際微電影節，還考慮把蛇口幾十年沉淀下來的民間協會聯系起來舉辦一些適合大眾參與的活動。
除瞭配套和服務外，陳明剛一直在思考的另一個問題是，商業模式如何創新。目前，蛇口網谷探索的出路是做園區內的增值服務平臺，開發網谷內幾百傢企業需求，園區內企業可以在平臺上進行打包訂購各種產品以及商旅服務，降低企業成本，平臺收益則來自於產品供應商。
“將來增值服務的收入對園區整個收入來說占多少比例，現在並不好預計，但我們希望未來能突破30%，逐步擺脫對租金的依賴。”陳明剛說。
對於蛇口網谷來說，還有一個“近水樓臺先得月”的優勢，就是孵化高新技術企業，享受企業成長後帶來的回報。2009年，蛇口工業區、中科院先進院聯手打造的育成中心就落戶蛇口，已初步形成科研-產業化-資本平臺的發展模式。“科技成果轉化生成企業，是蛇口工業區的核心競爭力之一。”陳明剛說。
在陳明剛的規劃中，蛇口網谷更希望輸出的是軟實力也就是園區的運營管理能力，目前園區產品線商業模式的拓展路徑已基本完成。
文化創意如何讓土地增值？
在11月初結束的中法深圳蛇口創意論壇上，蛇口工業區首次提出瞭打造“創意學谷”的概念。盡管這一概念仍在轉化階段，但它已經描繪瞭蛇口未來將出現的文化創意產業群的雛形。
“我曾被一篇名為《童年革命》的文章觸動。”楊天平說，這場發生在歐洲關於兒童教育的革命，把對兒童的教育從以成人為本變成以兒童為本，兒童教育的改變最終關乎未來人才的差異和國傢實力的差異。
他的初步設想是，把國外一些著名的兒童策展人引入蛇口，至少讓在蛇口、深圳生活的兒童和傢長有機會接觸到不同理念的教育。“這是我的夢想，能不能實現現在還不知道。”
蛇口工業區對於文化創意產業的探索可以追溯到2008年開園的南海藝庫，這座由曾經的“三洋”老廠房改造而成的創意產業聚集地，吸引瞭大量藝術和設計公司入駐，類似北京的798、上海的8號橋、深圳華僑城的LOFT等。
傳統文化創意產業園區通過空間園區營造，吸引公司入駐，容易進入開商店、提租金、區內企業抗議或搬離的循環。蛇口工業區有限公司土地規劃發展部總經理鄭玉龍有自己的思路。他發現高品質文化發展的力量對於提升成片土地價值作用更大，於是推動瞭很多文化創意活動在蛇口開展。其中，最有影響力的探索是2014年2月底在蛇口落幕的第五屆深港城市/建築雙年展(下稱“深雙”).
這屆展覽主展館之一叫“價值工廠”，選址在曾經是改革開放初期的重要項目的廣東浮法玻璃廠，廢舊工廠的“無價值感”被深雙重新定義，也用當代藝術方式拷問蛇口如何讓工業遺產價值重生的問題。深雙迎接瞭18萬人次參觀，讓更多對建築、藝術、設計感興趣的年輕人認識瞭蛇口工業區。
而鄭玉龍思考更多的是，如何結合深雙來探討蛇口再出發的問題，利用這一事件來激活蛇口碼頭到浮法玻璃廠廢舊廠房遺址的發展。蛇口工業區為此次深雙投入瞭4000萬元，鄭玉龍想讓這次贊助成為一種長期文化創意產業發展的基礎。
深雙組委會主任黃偉文說，借助深雙的機會，蛇口得以重新理解原廠房和自身歷史，不是簡單地推倒原建築，以重建更具經濟價值的現代住宅。
文化活動如何助力土地價值增值？鄭玉龍笑著說：“不能直接指望文化變成經濟效益，但文化是一種滋養劑和酵母菌，在一個區域產生質的變化後就能產生價值，對這一區域的人才、消費和營商環境的變化是不可估量的，通過土地物業經營收益可能在五年、十年後體現。”
如何讓國際化走得更遠
深圳市委書記王榮曾帶隊到蛇口調研國際化發展，在他看來蛇口是深圳最國際化的地方。
深圳近三分之一的外國人選擇生活在蛇口，蛇口鯨山別墅則是最知名的“聯合國”小區，全部作為招商地產的持有性物業，不銷售，供外籍人士租住。
一位曾經參加過廣東浮法玻璃廠籌建的加拿大籍專傢對本報說，他從1985年來蛇口，一直生活在這裡，現在已經把蛇口當做退休地的理想選擇。
楊天平說，在重新定義蛇口和做未來規劃時，蛇口更有意識地堅持國際化發展。“國際化讓居住在蛇口的人對世界有瞭很多認識和接觸，這未必能為企業帶來經濟效益。如果我們隻關註經濟效益，在我的任期內蓋好房子賣掉，報表會比現在漂亮很多，也會拿到更多獎金，但這不是蛇口精神所應該有的體現。”
“短期創收壓力也會是蛇口面臨的困境。能否做一些不看短期收益的事很大程度在於有創新意識的領導的支持。”上述區域經濟專傢說，面對福田、南山等區域產值飆升的競爭，蛇口也面臨土地增值的壓力。但和一般房地產公司不同，蛇口工業區掌握瞭蛇口大多數土地的開發權，也更具有長遠投資的優勢。
當被問到蛇口發展的目標時，楊天平說：“袁庚希望把蛇口打造成最適合人類居住的地方，袁庚老先生的想法就是蛇口人的夢想，在再造新蛇口的背景下，沿著袁庚先生的這條路，未來的蛇口將是宜居、宜業、低碳、國際化的典范社區。”
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深圳近三分之一的外國人選擇生活在蛇口，蛇口鯨山別墅則是最知名的“聯合國”小區，全部作為招商地產的持有性物業，不銷售，供外籍人士租住。
一位曾經參加過廣東浮法玻璃廠籌建的加拿大籍專傢對本報說，他從1985年來蛇口，一直生活在這裡，現在已經把蛇口當做退休地的理想選擇。
楊天平說，在重新定義蛇口和做未來規劃時，蛇口更有意識地堅持國際化發展。“國際化讓居住在蛇口的人對世界有瞭很多認識和接觸，這未必能為企業帶來經濟效益。如果我們隻關註經濟效益，在我的任期內蓋好房子賣掉，報表會比現在漂亮很多，也會拿到更多獎金，但這不是蛇口精神所應該有的體現。”
“短期創收壓力也會是蛇口面臨的困境。能否做一些不看短期收益的事很大程度在於有創新意識的領導的支持。”上述區域經濟專傢說，面對福田、南山等區域產值飆升的競爭，蛇口也面臨土地增值的壓力。但和一般房地產公司不同，蛇口工業區掌握瞭蛇口大多數土地的開發權，也更具有長遠投資的優勢。
當被問到蛇口發展的目標時，楊天平說：“袁庚希望把蛇口打造成最適合人類居住的地方，袁庚老先生的想法就是蛇口人的夢想，在再造新蛇口的背景下，沿著袁庚先生的這條路，未來的蛇口將是宜居、宜業、低碳、國際化的典范社區。”
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